В условиях становления рынка недвижимости объекты приобретаются в основном за счет собственных средств. Мировая же практика стран рыночной экономики исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж рычаг. Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, основными из которых являются следующие: Стоимость недвижимости высока, и лишь немногие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения. Те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала, то есть стремятся диверсифицировать свои инвестиции. Использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности, приносящей доход. Экономия за счет сокращения налогов в большинстве стран проценты по кредитам не облагаются налогом.

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

АНАЛИЗА Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо — кредитора. Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж рычаг , то есть инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, то есть общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора. К требованиям банка относятся: К требованиям инвестора относятся:

как использование заемных средств для реализации инвестиционного проекта. Методы ипотечно-инвестиционного анализа В основе представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа Метод ипотечно-инвестиционного анализа ИИА это оценка стоимости бизнеса, основанная на учете собственного и заемного капитала. Различают прямую и обратную технику ИИА. Прямая техника ИИА [ ] —— это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал.

В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи к основной сумме ипотечного кредита. Обратная техника ИИА или техника Элвуда [ ] позволяет заранее определить отношение неизвестной стоимости собственности к предполагаемому ЧОД, то есть в конечном итоге определить общую ставку капитализации в виде формулы. Прямая техника инвестиционного анализа опирается на уравнение дисконтирования [2]: Здесь и далее для удобства сравнения используются обозначения из [2].

Подставляя эти выражения в уравнение 8. Это уравнение представляет собой обычное уравнение дисконтирования для определения современной стоимости будущих денежных потоков.

Примериспользования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Кредит иего виды 3. Кредит и его виды 3. Имущество —совокупность имущественных, то есть подлежащих денежной оценки, юридическихотношений, в которых находится данное лицо физическое или юридическое. Имущество,принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержаниюделят на: Исторически, ещё современ римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ В ОЦЕНКЕ: набор методов и При этом период реализации права собственности на недвижимость может .

Подходы к его проведению 1. Оценка объекта недвижимости Введение При оценке недвижимости применяются различные подходы в оценке. Одним из наиболее распространенных является - доходный подход, который представляет с собой совокупность различных методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Одной из особенностей доходного подхода является ипотечно-инвестиционный анализ, который является моделью данного подхода.

Актуальность темы заключается в том, что ипотечно-инвестиционный анализ играет существенную роль в наше время, так как данная техника часто применяется на практике. Дело в том, что практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. Чаще всего объекты недвижимости существенно превышают размер собственного капитала клиента. В подобных случаях клиент прибегает к использованию заемного капитала.

Курсовая работа на тему: Ипотечно-инвестиционный анализ

Метод ипотечно-инвестиционного анализа 25 августа В процессе расчета инвестор принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров - стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.

Ипотечно- инвестиционный анализ - один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов.

Традиционная ипотечно-инвестиционная техника1 Оценка стоимости Стоимость приносящей доход собственности рассчитывается путем сложения.

Ремонт в хрущевке Ипотечно-инвестиционный анализ: В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности. Традиционная техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи.

Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг с тем, чтобы определить оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стоимость недвижимости.

Обратите внимание, что данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

Ваш -адрес н.

Инвестиционный анализ - исследование инвестиционной собственности, определяющее ее соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора. Анализ выполнения проекта Анализ выполнения проекта - периодический анализ проекта капитальных инвестиций для оценки жизнеспособности проекта на каждом этапе его реализации. Анализ среднего отклонения - Анализ среднего отклонения - оценка рискованных инвестиционных проектов, основанная на их ожидаемой стоимости и дисперсии возможных результатов.

Ипотечно - инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимости собственного и.

Преимущественно при оценке недвижимости прибегают к ипотечно-инвестиционному анализу. Он включает расчет с включением общей ставки капитализации, содержания типов капитала в недвижимости, размера его прироста-потери на протяжении типичного периода инвестиций. В процессе нахождения общей ставки — базового фактора анализа - применяют 3 типа дохода на собственный капитал: Формализованно расчет общей ставки капитализации представим таким образом: Другими словами, аналог дисконтной ставки, определяемой из модели инвестиционной группы.

Только здесь вместо нормы отдачи берут ставку капитализации заемного капитала, содержащую также возврат инвестиций. Его дисконтирование считают по отдаче собственного капитала, потом вычитают из суммы, поскольку он отражает доход с источника, отличного от ежегодного дохода, ложащегося на собственный капитал.

8.4.3. Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционный анализ Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки.

Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга. Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков.

То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода. Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности .

Краткая характеристика рынка недвижимости и ипотеки в Российской Федерации и его ближайшие перспективы Как известно из практики управления капиталом, а именно инвестициями, любой анализ процесса вложения средств в бизнес начинается с изучения самого рынка и его тенденций развития. Это касается также и рынка недвижимости. Степень развития кредитной сферы, которая является главным агентом, обеспечивающим спрос на объекты недвижимости. Здесь важнейшим императивом выступает как наличие свободного рынка, где формируются условия сделок, так и степень развитости инфраструктуры банки, агентства недвижимости, государственные программы субсидирования и т.

Макроэкономические показатели, оказывающие прямое или косвенное влияние на рынок ипотеки. Например, ставка кредита, объем потребительского спроса, тренды и характеристики капитальных инвестиций в сектор строительства жилья, демографические параметры увеличение или спад прироста населения. Правовые особенности рынка жилья, правовая гарантия сделок, защищенность прав частной собственности.

Если, к примеру, взять статистику последних лет, представленную на диаграмме выше, то видно, что основная доля кредитных потоков, идущих в сферу недвижимости, приходится на центральные регионы страны. Это говорит о крайней несбалансированности спроса на инвестиционные продукты, создавая предпосылки для неадекватного роста цены на недвижимость в одних регионах в ущерб других.

Это связано, конечно же, в первую очередь с наличием у населения в этих регионах возможности получения приемлемых доходов, достаточных для реализации кредитной программы по недвижимости. Вторым важным показателем статистики является, например, средняя ставка по ипотечным продуктам. Это, в целом, весьма положительный фактор для всего ипотечного рынка.

Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда

Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода 3. Ипотечно-инвестиционный анализ Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки.

Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного — дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Ипотечно инвестиционный анализ Учебное пособие по выгодной цене на

Классификация кредита по видам зависит и от его обеспеченности. Обычно обеспеченность различают по характеру, степени полноте и формам. По характеру обеспечения выделяют ссуды, имеющие прямое и косвенное обеспечение. Прямое обеспечение содержат, например, ссуды, выданные под конкретный материальный объект, на покупку конкретных видов товарно-материальных ценностей. Косвенное обеспечение могут иметь, например, ссуды, выданные на покрытие разрыва в платежном обороте.

Хотя ссуда и выдается на покрытие платежных обязательств заемщика, прямой оплаты товарно-материальных ценностей, которые прямо противостояли бы кредиту, может не быть, однако проявляется косвенное материальное обеспечение в форме товарных запасов, созданных за счет собственных денежных источников. По степени обеспеченности можно выделить кредиты с полным достаточным , неполным недостаточным обеспечением и без обеспечения.

Полное обеспечение имеется в том случае, если размер обеспечения равен или выше размера предоставляемого кредита.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам: Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

Инвестиционный анализ - исследование инвестиционной собственности, определяющее ее соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора. Техника ипотечно-инвестиционного анализа - техника оценки .

Но поскольку недвижимость на рынке очень часто оказывается уже обремененной ипотечным кредитом, то часть ее стоимости представляет собой собственность кредитора, а покупатель инвестор выкупает только собственный капитал продавца. Целью инвестиционно-ипотечного анализа является определение выкупной цены недвижимости.

Так называемый традиционный подход к определению выкупной цены состоит в том, что она рассчитывается как сумма текущей стоимости собственного капитала и текущей стоимости остатка кредита. Текущая стоимость и того, и другого есть не что иное, как текущая стоимость потока доходов. То есть выкупная цена — это текущая стоимость доходов инвесторов и доходов кредиторов, причем и тем, и другим доходы должны обеспечить как возврат капитала, так и доход на него.

Уровень доходности для анализа закладывается с учетом степени риска. При определении текущей стоимости доходов для инвесторов нельзя обойтись без прогнозов. С учетом этих прогнозов и производится расчет выкупной цены недвижимости. Возьмем данные нашего сквозного примера: Предполагается продажа через 10 лет за у. Можно выделить следующие этапы расчетов.

Лекция 1 Оценка недвижимости